Så fungerar en offentlig auktion
När delägare inte kan enas om en försäljning kan offentlig auktion vara en väg att avsluta det gemensamma ägandet. Här beskriver vi offentlig auktion av fastigheter och bostadsrätter enligt samäganderättslagen, och den gode mannens roll.
När delägarna inte är överens
När flera personer äger en fastighet tillsammans krävs som huvudregel samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i dess helhet. Om delägarna inte kan enas kan en delägare, om inte annat har avtalats, ansöka hos tingsrätten om försäljning på offentlig auktion.
Samäganderättslagen gäller bland annat fastigheter. Högsta domstolen har slagit fast att lagen i sina väsentliga delar också är analogt tillämplig på bostadsrätter.
Tingsrätten prövar om förutsättningarna är uppfyllda. En annan delägare kan få anstånd om det finns synnerliga skäl. Särskilda regler kan påverka situationen, exempelvis vid bodelning, oskiftat dödsbo eller vissa lantbruksfastigheter.
Vad gör den gode mannen?
Om tingsrätten beslutar om offentlig auktion utser den en god man som ska ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen. Vid försäljning av fastighet ingår även att utfärda köpebrev.
Den gode mannen bestämmer försäljningsvillkoren i den utsträckning de inte bestäms av rätten och kungör villkoren samt tid och plats för auktionen på lämpligt sätt.
Frågor om ett visst objekt?
Vänd dig till den ansvarige gode mannen. Kontaktuppgifter och villkor finns i objektannonsen. Privatmäklaren tillhandahåller annonstjänsten.
Från ansökan till försäljning
- En delägare ansöker hos tingsrätten.Domstolen prövar ansökan och om det finns hinder mot försäljning på offentlig auktion.
- Tingsrätten beslutar och utser god man.På begäran av en delägare bestämmer rätten även ett lägsta pris. I vissa fall ska rätten bestämma ett lägsta pris utan begäran.
- Den gode mannen förbereder auktionen.Försäljningsvillkor, tid och plats fastställs och kungörs. Objektet kan annonseras och visas för spekulanter.
- Auktionen genomförs.Bud lämnas enligt auktionsvillkoren. När domstolens beslut fått laga kraft ska auktionen enligt lagen hållas så snart det kan ske.
- Försäljningen slutförs.Betalning och tillträde sker enligt villkoren. Den gode mannen fördelar köpeskillingen efter de avdrag och regleringar som ska göras.
Lägsta pris och utropspris
En delägare kan begära att tingsrätten bestämmer ett pris under vilket egendomen inte får säljas. För vissa fastighetsförsäljningar där en omyndig har en andel eller en andel omfattas av förvaltarskap ska rätten bestämma ett lägsta pris även utan begäran.
Det lägsta priset enligt domstolens beslut är inte samma sak som ett eventuellt utropspris. Hur bud prövas följer bland annat av 12 § samäganderättslagen.
Se exempel på auktionsvillkorVanliga frågor
Kan en delägare själv köpa på auktionen?
Samäganderättslagen innehåller inget generellt förbud mot att en delägare lämnar bud. Hur betalningen ska genomföras framgår av villkoren för den aktuella auktionen.
Måste alla delägare godkänna det högsta budet?
Nej. Om alla delägare är närvarande och överens om att anta eller förkasta ett bud gäller deras gemensamma beslut, med de begränsningar som följer av lagen. Om de inte är eniga gäller som huvudregel det högsta budet som antaget, förutsatt att det inte understiger ett bestämt lägsta pris. Det finns särskilda undantag, bland annat för särskilt intecknade andelar.
Vem står för kostnaderna?
Kostnaderna för auktionen ska slutligt bäras av delägarna i förhållande till deras andelar. De kan omfatta den gode mannens arvode och utlägg samt exempelvis annonsering och fotografering.
Gentemot den gode mannen är utgångspunkten att delägarna har ett solidariskt ansvar för ersättningen. Den slutliga fördelningen mellan delägarna sker efter ägarandelarna.
Hur lång tid tar processen?
Tiden varierar med tingsrättens handläggning, eventuella överklaganden och förberedelserna inför auktionen. När beslutet har fått laga kraft ska auktionen enligt lagen hållas så snart det kan ske.
Kan delägarna komma överens om att ställa in auktionen?
Ja. Om delägarna efter beslutet kommer överens om att ställa in auktionen och meddelar den gode mannen det, förfaller förordnandet om offentlig auktion.
Var annonseras auktionen?
Den gode mannen ansvarar för hur villkoren samt tid och plats kungörs. En bostadsannons kan samla bilder, objektsinformation, visningar och auktionsvillkor. Med vår tjänst publiceras annonsen på Privatmäklaren och blir sökbar på Booli.
Lag och rättspraxis
Läs vidare i samäganderättslagen hos Sveriges riksdag, NJA 1995 s. 478 om bostadsrätter och Högsta domstolens avgörande om ersättning till god man. Informationen är en allmän översikt. Bedömningen i ett enskilt ärende beror på omständigheterna.