Vad är en offentlig auktion enligt samäganderättslagen?

När uppstår behovet och hur går det till.

Samägande och offentlig auktion

Behovet av en offentlig auktion uppstår när samägande av egendom skall upplösas utan att delägarna är överens.

Flera personer kan äga egendom gemensamt. Var och en äger då en andel av egendomen. Samäganderättslagen gäller all egendom som flera person äger gemensamt, men här fokuserar vi på bostäder – fastigheter och bostadsrätter. Samäganderättslagen reglerar vad som gäller mellan delägarna. Eftersom samäganderättslagen är dispositiv (går att avtala bort) så kan det finnas villkor avgivna i ett testamente, gåvobrev eller i ett samägaravtal. I så fall gäller dessa villkor framför reglerna i lagen.

Saknas andra villkor gäller dock reglerna i samäganderättslagen. En delägare som vill förfoga över egendomen behöver samtycke från övriga delägare. Varje delägare har dock rätt att sälja sin andel till en annan ägare eller till en utomstående. Normalt är det dock svårt att sälja en andel av ett hus eller lägenhet till en utomstående. De flesta potentiella köpare vill inte äga bostaden tillsammans med tidigare ägare.

En delägare kan upplösa ett samägande helt genom att ansöka hos tingsrätten om försäljning genom offentlig auktion. Tingsrätten utser då en advokat till god man som skall hantera försäljningen. Advokatens arvode tas ur köpeskillingen.

Offentlig auktion

Varje delägare kan, genom att begära det hos domstol, få egendomen såld på offentlig auktion. En delägare ansöker hos tingsrätten om att god man ska förordnas (enligt reglerna i 6 § samäganderättslagen). Då försäljs alltså även övriga delägares del i egendomen. En delägare kan hindra försäljningen av egendomen, om hen har synnerliga skäl. Det måste dock röra sig om mycket starka skäl för att hindra försäljning.

Det ekonomiska utfallet blir normalt bäst för alla delägare om de kan komma överens om en ”vanlig försäljning”, på den öppna marknaden. Dels så slipper man kostnader för juristhjälp och dels kan man marknadsföra fastigheten på ett sätt som når ut till alla potentiella köpare. Marknadsföring genom t.ex. Hemnet och Booli är avgörande för att kunna nå hela marknaden och därmed få ett marknadsmässigt slutpris.

Offentlig auktion – steg för steg

Steg för steg – så går det till när en fastighet eller bostadsrätt säljs på offentlig auktion enligt samäganderättslagen.

En delägare vill sälja hela fastigheten/bostadsrätten. En annan delägare motsätter sig försäljningen.
Delägaren som vill sälja ansöker hos tingsrätten om att en god man skall förordnas enligt reglerna i 6 § samäganderättslagen.
Domstolen bedömer om ansökan om försäljning på offentlig auktion skall godkännas.
Vid ett beslut om att en fastighet ska säljas på offentlig auktion utser rätte en god man att ombesörja försäljningen. Ofta utses en advokat till god man.
Den gode mannen tar fram alla erforderliga handlingar.
Information om den offentliga auktionen kungöres:
- Information om fastigheten/bostadsrätten som skall säljas.
- Information om dag och tid för auktion
- Information om hur auktionen skall gå till (exempel på auktionsvillkor vid offentlig auktion.)
Den gode mannen ser till att informationen om om objektet når ut till allmänheten genom att annonsera. Annonseringen sker vanligtvis på internet och i tidningar.
De stora marknadsplatserna (förutom Booli är dock stängda för annonsering vid offentlig auktion).
På utsatt plats, dag och tid genomförs auktionen med den gode mannan som auktionsförrättare.
Den gode mannen fördelar köpeskillingen mellan delägarna.

Vi har svaren

Fråga oss

Vanligaste skälet är att att någon av delägarna vill sälja och någon av delägarna motsätter sig detta. Kan man inte komma överens blir ofta offentlig auktion lösningen.

Delägare i det samägda fastigheten/bostadsrätten får lägga bud precis som alla andra. Skulle en delägare vinna budgivningen innebär det också att hen får betala hela köpeskillingen, för att sedan få tillbaka ”sin del” när den förordnade gode mannen fördelar köpeskillingen mellan alla delägarna.

Varje delägare kan (enligt § 9 Samäganderättslagen) begära att rätten beslutar om ett minimipris för försäljningen. Om sedan inga bud lämnas som motsvarar eller överstiger minimipriset så kan egendomen inte säljas.

Är det fråga om försäljning av en fastighet, i vilken en omyndig har del eller som till någon del omfattas av ett förvaltarskap enligt föräldrabalken, skall ett sådant minimipris bestämmas av rätten, även om inte någon delägare begär det.

Om alla delägare är överens om att acceptera eller förkasta ett bud så gäller det beslutet. Skulle delägarna däremot inte vara överens, gäller högsta budet såsom antaget (om det överstiger eventuellt minimipris).

Kostnaderna som uppstår i samband med en offentlig auktion ska (enligt 15 § Samäganderättslagen) betalas av samtliga delägare i förhållande till deras respektive andel i den samägda egendomen.

Det går tyvärr inte att svara exakt på detta. Det beror främst på att handläggningstiden hos olika tingsrätter varierar. Men generellt kan man säga att det kommer att ta flera månader innan tingsrätten handlagt ärendet och utsett en god man. Sedan skall den gode mannen förbereda, annonsera och genomföra auktionen. Räkna med åtminstone ett halvår från start till mål.

För det första kommer ni att få betala en administrativ avgift på några hundralappar för att ansökan om försäljning på offentlig auktion skall behandlas av tingsrätten.

Sedan kommer ni att få betala arvodet till den gode mannen (vanligtvis en advokat). Detta kan bli dyrt. Hur dyrt kan man inte säga på förhand. Det beror dels på vad advokaten tar för arvode per timma och dels på hur många timmar hen måste lägga på hanteringen.

Den största ”kostnaden” är dock det man inom nationalekonomi brukar kalla alternativkostnaden – den förlorade intäkten från det alternativ som man inte valt att nyttja. I detta fall alltså alternativet att sälja huset eller lägenheten på öppna marknaden med en mäklare och komma ut på de stora marknadsplatserna som Hemnet och Booli.

Annonsering är ofta ett problem när man säljer genom offentlig auktion. På de stora marknadsplatserna som Hemnet, Booli, Boneo och Bovison så får bara fastighetsmäklare annonsera. Offentliga auktioner syns oftast bara på den gode mannens (advokatfirmans) webbplats, kanske på Blocket och i lokaltidningen.

Numera finns även en möjlighet att annonsera offentliga auktioner på Booli.

ANNONSPLATSER

Är du redo?

Skapa en annons för din försäljning

Sätt igång